L’acquirente di un’abitazione demolita e ricostruita in chiave antisismica può beneficiare contemporaneamente del Sismabonus e del Bonus edilizia per l’acquisto di case in fabbricati interamente ristrutturati. A chiarirlo è l’Agenzia delle Entrate con la Risposta n. 242 del 15 settembre 2025, che riconosce la compatibilità dei due incentivi in capo allo stesso soggetto.

In particolare, il Sismabonus viene trasferito insieme all’immobile dall’impresa cedente all’acquirente, mentre la detrazione Irpef per l’acquisto spetta per le unità immobiliari cedute entro 18 mesi dal termine dei lavori, come previsto dall’art. 16 del D.L. 63/2013 (conv. legge 90/2013) e dall’art. 16-bis, comma 3, del Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi).

Il caso concreto

La vicenda riguarda un contribuente che nel 2024 ha acquistato una casa unifamiliare “al grezzo”, accatastata nella categoria provvisoria F/3 (“unità in corso di costruzione”). Prima del rogito, l’impresa cedente aveva già realizzato e certificato i lavori strutturali antisismici, maturando il diritto al Sismabonus.

Tuttavia, l’impresa non ha fruito direttamente dell’agevolazione e quindi, in sede di vendita, ha trasferito all’acquirente tutte le 10 quote annuali di detrazione, come consentito dall’art. 16-bis, comma 8, del Tuir, che prevede il passaggio delle agevolazioni non utilizzate in caso di vendita dell’immobile.

L’acquirente, che provvederà ai lavori di finitura, ha chiesto all’Agenzia se potesse cumulare al Sismabonus anche il Bonus edilizia per fabbricati interamente ristrutturati.

La risposta dell’Agenzia

L’Amministrazione finanziaria ha risposto positivamente, richiamando precedenti chiarimenti (R. 437/2021 e C.M. 17/E/2023). In sostanza, in caso di vendita di un’abitazione unifamiliare demolita e ricostruita con miglioramento sismico:

• l’acquirente può subentrare nella detrazione Sismabonus per le quote non utilizzate dall’impresa;
• può, contemporaneamente, beneficiare della detrazione per l’acquisto di case in fabbricati interamente ristrutturati dall’impresa, a partire dal periodo d’imposta in cui i lavori vengono ultimati.

Il tutto nel rispetto del limite complessivo di spesa pari a 96.000 euro.

Motivazioni e precisazioni

Secondo l’Agenzia, le due agevolazioni non si sovrappongono: il Bonus edilizia è determinato sul prezzo di vendita dell’immobile, mentre il Sismabonus è calcolato analiticamente sui costi dei materiali e delle prestazioni di servizi impiegati per gli interventi antisismici.

Inoltre, l’Agenzia ribadisce che le detrazioni fiscali spettano anche per lavori su immobili iscritti nella categoria provvisoria F/3 (“unità in corso di costruzione”), purché questi derivino da immobili già accatastati in passato e poi riclassificati, ad esempio a seguito di interventi edilizi di recupero mai conclusi. Restano invece esclusi gli immobili di nuova costruzione.

Si tratta di un chiarimento che si aggiunge alle pronunce già emanate in tema di compatibilità tra bonus per gli acquisti e bonus per i lavori, riepilogate nello schema seguente.

Compatibilità tra bonus per acquisti e bonus per lavori

Ecobonus + Sismabonus acquisti: l’impresa cedente in fase di ricostruzione del fabbricato può usufruire dell’Ecobonus sulle spese per l’efficientamento energetico e gli acquirenti delle unità ristrutturate possono beneficiare del Sismabonus acquisti

Risposta n.70 del 2 febbraio 2021

Ecobonus + Sismabonus + Bonus acquisto case ristrutturate: l’impresa cedente può fruire dell’Ecobonus e del Sismabonus sui costi riferibili in via analitica ai lavori di risparmio energetico e su quelli riguardanti la messa in sicurezza antisismica dell’edificio e l’acquirente dell’abitazione posta all’interno dell’edificio ristrutturato può fruire della detrazione IRPEF per l’acquisto di case ristrutturate pari al 50% di un importo forfettario corrispondente al 25% del corrispettivo d’acquisto, da assumere entro un massimo di 96.000 euro

Risposta n.437 del 24 giugno 2021

Ecobonus + Bonus acquisto case ristrutturate: l’impresa cedente può fruire dell’Ecobonus ordinario sui costi riferibili ai lavori di risparmio energetico e l’acquirente dell’abitazione posta all’interno dell’edificio ristrutturato può fruire della detrazione IRPEF per l’acquisto di case ristrutturate pari al 50% di un importo forfettario corrispondente al 25% del corrispettivo d’acquisto, da assumere entro un massimo di 96.000 euro

Risposta n.769 del 10 novembre 2021

Sismabonus + Bonus acquisto case ristrutturate: in caso di vendita di un’abitazione unifamiliare, demolita e ricostruita con miglioramento sismico, sulla quale l’impresa cedente fruisce del Sismabonus relativamente alle opere realizzate sull’immobile e l’acquirente può, contemporaneamente, beneficiare della detrazione d’imposta per l’acquisto di case ristrutturate pari al 50% di un importo forfettario corrispondente al 25% del prezzo di acquisto, da assumere entro un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare (art.16-bis, co.3, TUIR)

Risposta n.242 del 15 settembre 2025