La recente sentenza del TAR Emilia-Romagna n. 233/2026 offre un chiarimento in materia di tolleranze costruttive, ribadendo un principio ormai consolidato ma spesso oggetto di interpretazioni estensive in fase applicativa.

Il TAR Emilia-Romagna ha precisato che le tolleranze costruttive rappresentano uno strumento volto ad assorbire scostamenti minimi e fisiologici tra progetto assentito e opera realizzata, riconducibili a margini tecnici inevitabili. Tali tolleranze non possono essere invocate per legittimare interventi che incidono in modo sostanziale sull’organismo edilizio.

Nel caso esaminato, l’Amministrazione comunale aveva accertato una pluralità di opere realizzate in difformità rispetto ai titoli edilizi, tra cui modifiche dei prospetti, frazionamenti delle unità immobiliari e realizzazione di soppalchi fruibili. Interventi che, valutati nel loro insieme, hanno determinato una trasformazione significativa dell’immobile, configurando una ristrutturazione edilizia “maggiore” ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. 380/2001, soggetta a permesso di costruire.

Il TAR ha respinto le argomentazioni della società immobiliare proprietaria dell’immobile in questione, che tendevano a ricondurre le difformità nell’ambito della manutenzione straordinaria o delle tolleranze costruttive, sottolineando come non sia ammissibile una valutazione atomistica delle singole opere. Al contrario, l’abuso edilizio deve essere analizzato nella sua dimensione complessiva: l’impatto sul territorio deriva infatti dall’interazione e dalla sommatoria degli interventi realizzati.

Ne consegue che operazioni quali il frazionamento delle unità immobiliari, la realizzazione di soppalchi con incremento della superficie fruibile e la modifica dei prospetti non possono essere considerate difformità minori, ma integrano interventi di ristrutturazione edilizia rilevante, per i quali è necessario il preventivo rilascio del titolo abilitativo.

Di particolare rilievo anche il richiamo ai profili igienico-sanitari: nel caso concreto, la realizzazione dei soppalchi comportava una riduzione delle altezze interne tale da determinare il mancato rispetto dei requisiti normativi, elemento che ha ulteriormente escluso la possibilità di ricondurre le opere nell’alveo delle tolleranze.

La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato e rafforza un’indicazione operativa: le tolleranze costruttive operano esclusivamente per scostamenti marginali e non possono in alcun modo essere utilizzate per sanare interventi che alterano in modo significativo la struttura, la destinazione o la configurazione dell’edificio.