In caso di vendita infraquinquennale della “prima casa”, occorre procedere entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione per non decadere dall’agevolazione fiscale.

A tal fine, non è sufficiente la stipula di un contratto preliminare ma occorre piuttosto il perfezionamento dell’atto definitivo di compravendita.

È questo il chiarimento fornito con la Risposta n. 314 del 17 dicembre 2025, con cui l’Agenzia delle Entrate fornisce un ulteriore chiarimento in tema di agevolazione c.d. prima casa.

Brevemente ripercorrendo la normativa di riferimento, la Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986) prevede l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, consistente nell’applicazione dell’imposta in misura pari al 2%, al ricorrere di precise condizioni.

Il comma 4 della citata Nota II-bis prevede che il contribuente che abbia usufruito dell’agevolazione prima casa decade dal beneficio se, prima del decorso di cinque anni dall’acquisto agevolato, aliena l’abitazione.

La stessa norma contempla un’eccezione alla regola generale: la decadenza non opera se il contribuente, entro un anno dall’alienazione, riacquista un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale.

E proprio sull’estensione di tale eccezione si concentra l’interpello in oggetto.

Nel caso di specie, difatti, l’istante propone la possibilità di considerare sufficiente, ai fini del rispetto del termine annuale, la stipula e la registrazione di un contratto preliminare di compravendita.

Viene chiesto, in sostanza, se la stipula di un contratto preliminare entro il termine di dodici mesi dalla vendita della ex “prima casa” possa “bloccare” la decadenza, in attesa della successiva ed effettiva stipula del rogito notarile.

L’Agenzia delle Entrate nega tale possibilità sottolineando come il contratto preliminare non produce effetti traslativi ma solo obbligatori.

Dunque, non sarebbe soddisfatta la condizione richiesta dalla norma, ossia quella di acquisire entro dodici mesi la proprietà di un nuovo immobile da adibire ad abitazione principale.

Unico modo per far salva l’agevolazione è il perfezionamento del rogito notarile entro dodici mesi dalla vendita.

Né può ritenersi applicabile, per analogia, il maggior termine di due anni introdotto dalla legge di Bilancio 2025 per la rivendita dell’immobile preposseduto, nel caso in cui il contribuente sia già titolare di un’abitazione agevolata (fattispecie di cui al comma 4-bis della Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Dpr n. 131/1986).

Come già chiarito sul punto, la modifica normativa ha esteso il termine solo in relazione alla rivendita postuma.

E considerato che le norme di natura agevolativa non sono suscettibili di interpretazione estensiva, non è possibile estendere il termine anche all’ipotesi diversa di vendita seguita dal nuovo acquisto.

In conclusione: in mancanza della stipula del rogito notarile entro un anno dalla vendita dell’ex prima casa, si verifica la decadenza dall’agevolazione e il contribuente è tenuto a versare la differenza d’imposta, oltre agli interessi e alle sanzioni, salvo che si avvalga dell’istituto del ravvedimento operoso.

In tal caso, presentando un’apposita istanza all’Agenzia delle Entrate, si potrà chiedere la riliquidazione dell’imposta e versare, così, la differenza tra l’imposta agevolata e quella ordinaria, oltre agli interessi, ma senza applicazione di sanzioni.

Le stesse conclusioni valgono anche nell’ipotesi di acquisto da un’impresa di costruzioni, soggetto all’applicazione dell’IVA: la mera stipula di un contratto preliminare entro il termine di dodici mesi dalla vendita infraquinquennale della ex “prima casa” non consente l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta del 4%.