DECRETO BERSANI – L DECRETO BERSANI – L. 248/2006 – MISURE FISCALI

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 186 dell’11 agosto 2006 è stato pubblicata la Legge 4 agosto 2006 n. 248, di conversione del Decreto Legge 4 luglio 2006 n. 223, cosiddetto Decreto Bersani, che è entrata in vigore lo scorso 12 agosto.
Il provvedimento introduce rilevanti novità in materia fiscale e in tema di contrasto al lavoro irregolare ponendo a carico delle imprese importanti adempimenti.
Sulle nuove disposizioni introdotte dal Decreto in parola i Ministeri competenti hanno preannunciato chiarimenti e si fa pertanto riserva di successive indicazioni alla luce delle previste indicazioni ministeriali.
Di seguito si pubblica un primo commento alle principali innovazioni. Si precisa che una illustrazione più ampia del provvedimento verrà pubblicata sul Notiziario del Collegio ed è consultabile sul sito del Collegio all’indirizzo www.ancebrescia.it.
A) Misure fiscali
1) Trasferimento immobili inseriti in piani particolareggiati
Dal 4 luglio 2006, i trasferimenti di immobili, inseriti in piani particolareggiati scontano l’imposta di registro nella nuova, e maggiore, misura dell’8% oltre alle imposte ipotecarie e catastali proporzionali (3%).
Il precedente e ben più favorevole regime impositivo è ora riservato solo per i trasferimenti di immobili relativi ai programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica.
2) Cessione di immobili
La regola generale prevede la cessione degli immobili in esenzione da IVA, con le seguenti particolarità:
a) cessione di abitazioni:
Sono imponibili Iva, se l’alienante è l’impresa costruttrice o quella che via ha eseguito interventi di restauro o di ristrutturazione e se la cessione è effettuata entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o recupero. In questi casi l’aliquota Iva applicabile è quella propria del bene ceduto secondo la nota disciplina (4%, 10% o 20%). Sempre in queste ipotesi l’imposta di registro, le imposte ipotecarie e catastali sono applicate nella misura fissa di 168 euro ciascuna.
Negli altri casi, il trasferimento di abitazioni è esente da Iva e sconta l’imposta di registro del 7%, l’imposta ipotecaria del 2% e quella catastale dell’1%. Se l’abitazione non è di lusso e l’acquirente ha i requisiti “prima di casa” l’imposta di registro è del 3% e le imposte ipotecarie e catastali sono applicate nella misura fissa di 168 euro ciascuna.
Si segnala che l’esenzione da Iva della cessione comporta l’indetraibilità dell’imposta pagata in relazione a tutti i costi sostenuti dall’impresa per la costruzione, l’acquisto ed il recupero del fabbricato.
b) cessione di fabbricati strumentali per natura:
Si tratta, sostanzialmente, dei fabbricati catastalmente classificati o nella categoria A/10 o in uno dei gruppi B, C, D od E. La cessione di tali fabbricati è soggetta ad Iva solo se si rientra in una delle seguenti situazioni:
– 2.b.1: l’alienante è l’impresa costruttrice o quella che via ha eseguito interventi di restauro o di ristrutturazione e la cessione è effettuata entro 4 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o recupero;
– 2.b.2: l’acquirente non è soggetto d’imposta (ad esempio privati consumatori, enti non commerciali, enti pubblici territoriali – regioni, comuni e province);
– 2.b.3: l’acquirente è soggetto che svolge in via esclusiva o prevalente attività che conferisce il diritto alla detrazione d’imposta in misura pari o inferiore al 25%. Si tratta, ad esempio, di banche, assicurazioni;
– 2.b.4: il cedente nell’atto di compravendita manifesta opzione per imposizione Iva.
In queste ipotesi, in cui la cessione è soggetta ad Iva, si applica l’imposta di registro in misura fissa (168 euro), l’imposta ipotecaria nella misura del 3% e quella catastale nell’1%.
In tutti gli altri casi la cessione dell’immobile strumentale è esente Iva e sconta invece l’imposta di registro in misura fissa (168 euro), l’imposta ipotecaria nella misura del 3% e quella catastale nell’1%.
Anche in questo caso si segnala che l’esenzione da Iva della cessione del fabbricato strumentale comporta l’indetraibilità dell’imposta pagata in relazione a tutti i costi sostenuti dall’impresa per la costruzione, l’acquisto ed il recupero del fabbricato. L’indetraibilità dell’imposta non scatta nel caso sia esercitata l’opzione Iva.
3) Locazione immobili
Tutti i contratti di locazioni immobiliare, stipulati dal 4 luglio 2006, devono essere registrati, anche se imponibili Iva, scontando la relativa imposta che ha aliquote diverse a seconda della tipologia dell’immobile locato, come si dirà.
a) locazioni di abitazioni:
Tutti i contratti di locazione di abitazione stipulati dopo il 4 luglio 2006 sono esenti da imposizione Iva e scontano l’imposta di registro nella misura del 2%.
Per i contratti di locazione in corso, ossia stipulati prima del 4 luglio, soggetti ad Iva è prevista la registrazione, non del contratto, ma di un’apposita dichiarazione pagando la relativa imposta di registro (2%). Si rimane in attesa del provvedimento dell’Agenzia delle Entrate che chiarirà tale adempimento.

b) locazioni di fabbricati strumentali per natura:
La locazione di tali fabbricati è soggetta ad Iva solo se si rientra in una delle seguenti situazioni:
– 3.b.1: locazioni effettuate nei confronti di chi non è soggetto d’imposta (ad esempio privati consumatori, enti non commerciali, regioni, comuni e province);
– 3.b.2: locazioni effettuate nei confronti di soggetto che svolge in via esclusiva o prevalente attività che conferisce il diritto alla detrazione d’imposta in misura pari o inferiore al 25%. Si tratta, ad esempio, di banche, assicurazioni;
– 3.b.3: il locatore nel contratto di locazione manifesta opzione per imposizione Iva.
Quando la locazione è soggetta ad Iva si applica anche l’imposta di registro nella misura dell’1%.
In tutti gli altri casi la locazione dell’immobile strumentale è esente Iva, e sconta l’imposta di registro nella misura del 1%.
4) Detraibilità Iva e obbligo di rettifiche
Per quanto concerne le disposizioni sulla rettifica della detrazione Iva, il provvedimento è particolarmente preoccupante per gli effetti retroattivi.
Le detrazioni Iva operate dalle imprese fino all’entrata in vigore delle nuove disposizioni sono infatti definitive solo in alcuni casi.
Infatti, viene previsto che la rettifica della detrazione non operi per:
§ fabbricati abitativi (locati o non) posseduti al 4 luglio 2006, da imprese diverse da quelle costruttrici o ristrutturatrici;
§ fabbricati abitativi (locati o non) posseduti dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito interventi di recupero, per i quali alla data del 4 luglio 2006 sia già trascorso il termine dei 4 anni dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione o recupero;
§ fabbricati strumentali per natura se, nell’atto, il cedente o il locatore opta per l’imposizione Iva;
Diversamente, la rettifica della detrazione opera per i fabbricati abitativi posseduti dalle imprese che li hanno costruiti o recuperati, quando, al 4 luglio 2006, non è ancora decorso il termine dei 4 anni dall’ ultimazione dei lavori. In tal caso:
§ se si tratta di fabbricato abitativo non locato, allo scadere del quadriennio, opera la rettifica della detrazione, ai sensi dell’art.19bis2, comma 3, del D.P.R. 633/1972 (con la restituzione integrale dell’Iva detratta sulla costruzione o il recupero);
§ se si tratta di fabbricato abitativo locato, opera la rettifica della detrazione, ai sensi dell’art.19bis2, comma 2, del D.P.R. 633/1972 (ossia con riferimento a tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del decennio dalla costruzione), ovvero comma 4, qualora l’impresa applichi la detrazione d’imposta secondo la regola del pro-rata (ai sensi dell’art.19, comma 5, del medesimo D.P.R. 633/1972).
Sul punto l’Amministrazione finanziaria dovrà pronunciarsi sulle modalità operative delle nuove disposizioni.
5) Iva negli interventi edili di manutenzione ordinaria e straordinaria
Dal 1° ottobre al 31 dicembre 2006 è reintrodotta l’Iva ridotta al 10% per gli interventi edili di manutenzione ordinaria e straordinaria nelle abitazioni. A tal fine si dovrà far riferimento alla data di emissione della fattura, se anteriore o successiva al 1° ottobre 2006.
6) Detrazione Irpef  36% – 41% – Indicazione del costo della manodopera
Per le spese sostenute dal 4 luglio 2006 deve essere indicato separatamente in fattura il costo della manodopera relativa all’intervento, a pena di decadenza dal diritto alla agevolazione.
A decorrere dal 1° ottobre 2006, fino al 31 dicembre 2006, la percentuale di detrazione IRPEF è ridotta dal 41 al 36% e il limite di spesa viene fissato in 48.000 euro per ogni singola abitazione (e non più per ogni soggetto che aveva diritto all’agevolazione).
7) Definizione di “area fabbricabile” ai fini del pagamento di tutte le imposte
Secondo la nuova disciplina un’area è da considerarsi edificabile, e dunque ne sconta tutte le relative imposte (Imposte sul reddito – Irpef, Ires – Iva, ICI, Imposta di registro), se è ipoteticamente edificabile in base ad uno strumento urbanistico non ancora definitivamente vigente, in quanto solamente adottato dal Comune ma non ancora approvato da parte dell’ente sovraordinato (Regione o Provincia).
8) Abrogazione degli effetti del “valore catastale” nelle compravendite
Il provvedimento ha abrogato le norme che attribuivano rilevanza al valore catastale, rivalutato, ai fini della individuazione della base imponibile per la determinazione dell’Iva o dell’imposta di registro.
Per quanto riguarda l’Iva, l’Amministrazione Finanziaria potrà procedere alla rettifica delle dichiarazioni Iva e delle imposte sul reddito nell’ipotesi in cui venga accertato che il valore del trasferimento del bene immobile si discosti dal valore normale dello stesso, intendendosi per tale il prezzo, o il corrispettivo, mediamente praticato per beni della stessa specie.
Per quanto riguarda l’imposta di registro e le imposte ipotecarie e catastali, dal 6 luglio 2006, la possibilità di attribuire efficacia al valore catastale è limitata ora alle sole compravendite tra privati.
Inoltre è stabilito che nel caso di trasferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento bancario il valore normale non possa essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.
9) Pagamento da parte dell’appaltatore dell’Iva dovuta dal subappaltatore
La previsione per cui è l’appaltatore il debitore dell’Iva dovuta dal subappaltatore e, dunque, è l’appaltatore obbligato al relativo pagamento, al momento non è operativa in attesa dell’approvazione da parte dell’Unione Europea.