La vendita di un fabbricato strumentale da parte di un ente non lucrativo non rileva ai fini del calcolo della percentuale di detrazione del pro-rata IVA.

È questo il chiarimento fornito con la Risposta n. 231 dell’8 settembre 2025, con cui l’Agenzia delle Entrate è intervenuta sul tema della detrazione IVA in relazione alla cessione di fabbricati strumentali, con particolare riferimento al tema del calcolo del pro-rata di cui all’art. 19-bis, comma 2, del d.P.R n. 633/1972.

Il caso in esame viene presentato da una Onlus la cui attività principale consiste nella gestione di una casa di riposo – in regime di esenzione IVA – e la cui attività secondaria è rappresentata dalla locazione di due fabbricati strumentali, in regime di imponibilità.

L’ente cede uno dei due fabbricati strumentali, esercitando l’opzione per l’imponibilità ad IVA (art.10, co.1, n.8-ter del D.P.R. 633/1972), e chiede se tale operazione concorra al calcolo della percentuale di detrazione del pro rata IVA.

L’Agenzia delle Entrate esclude che la cessione del bene, in quanto “ammortizzabile”, sia rilevante ai fini del pro rata IVA.

A tal fine, richiama il citato art. 19-bis, comma 2, il quale prevede che non concorrono alla formazione del pro rata le “cessioni di beni ammortizzabili”, nonché i passaggi interni di cui all’art. 36 comma 6 del DPR 633/72 e, quando non formano oggetto dell’attività propria del soggetto passivo o siano accessorie alle operazioni imponibili, le operazioni esenti indicate ai numeri da 1) a 9) dell’art. 10 del DPR 633/72.

Nel motivare tale esclusione, l’Amministrazione finanziaria chiarisce che la cessione di tali beni ha di norma natura straordinaria e occasionale: dunque, se concorresse al calcolo del pro rata, “ne altererebbe il valore”, non riflettendo più l’ordinaria e normale attività del soggetto passivo.

Elemento rilevante, dunque, oltre alla circostanza che si tratti di beni strumentali, è il carattere occasionale dell’operazione di cessione.

Elementi entrambi presenti nel caso in esame.

Difatti, considerata l’attività principale esercitata dall’istante (gestione di una casa di riposo), la cessione di un bene ammortizzabile rappresenta un evento occasionale e non ordinario.

In sostanza, “l’operazione di cessione, che riguarda uno dei due beni strumentali di proprietà, riveste carattere occasionale e residuale rispetto alla normale attività svolta da quest’ultimo”.

In considerazione di ciò, l’Agenzia delle Entrate conclude per l’esclusione dal calcolo della percentuale di detrazione del pro rata IVA della cessione dell’immobile strumentale, ai sensi dell’art. 19-bis comma 2 del DPR 633/72.