COMPRAVENDITE IMMOBILIARI: RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE PER ABUSI EDILIZI NON DICHIARATI
Il venditore che tace l’esistenza di un ordine di demolizione relativo all’immobile ceduto può essere tenuto a risarcire i danni subiti dall’acquirente. La Cassazione civile, seconda sezione, con la sentenza n. 25139 dell’8 settembre 2026, ha precisato che, una volta accertate la perdita di una parte del bene acquistato e la colpa del venditore, spetta a quest’ultimo fornire la prova contraria sul collegamento tra il proprio inadempimento e le conseguenze dannose normalmente riconducibili ad esso.
La vicenda riguarda l’acquisto di un complesso immobiliare destinato a un progetto di riqualificazione turistico-ricettiva. Dopo il rogito, la società acquirente ha scoperto che una parte consistente dei manufatti era interessata da irregolarità urbanistico-edilizie e da un ordine di demolizione definitivo, non comunicato dal venditore. Tale situazione incideva sulle volumetrie disponibili e sulla realizzabilità dell’intervento progettato.
La Corte ha censurato la decisione d’appello che aveva posto a carico dell’acquirente la prova del nesso causale tra l’inadempimento del venditore e l’abbandono del progetto. Accertate la perdita parziale di una parte del bene e la colpa della parte venditrice, compete invece a quest’ultima dimostrare che i danni causalmente presumibili secondo un criterio di oggettiva normalità non dipendono dalla propria condotta.
La pronuncia richiama inoltre la tutela prevista dall’articolo 1489 del Codice civile per la vendita di beni gravati da oneri o diritti non apparenti, non dichiarati nel contratto e sconosciuti all’acquirente. In queste ipotesi, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, può spettare il risarcimento del danno. Secondo la sentenza, per la responsabilità risarcitoria del venditore è sufficiente la colpa e non occorre dimostrarne la malafede.
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