Con la sentenza 1° luglio 2026, n. 3495, il TAR Lombardia, Milano, sez. II, è tornato sul tema della qualificazione degli interventi di demolizione e ricostruzione, soffermandosi in particolare sul confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione e sulla necessità di ricorrere alla pianificazione attuativa.

Secondo i giudici si è in presenza di ristrutturazione edilizia anche quando non vi sia una piena continuità materiale tra il nuovo edificio e quello preesistente, purché siano rispettati alcuni requisiti essenziali: unicità dell’immobile interessato dall’intervento, contestualità tra demolizione e ricostruzione e utilizzo della volumetria preesistente senza ulteriori trasformazioni della morfologia del territorio.

Il TAR Lombardia ribadisce inoltre che la valutazione dell’intervento non può essere effettuata in modo atomistico, considerando separatamente le singole modifiche progettuali, ma deve avvenire in modo complessivo. Occorre cioè verificare l’impatto globale dell’opera sul territorio e sul carico urbanistico. Limitate variazioni di sagoma o di destinazione d’uso, se non determinano un’effettiva modifica qualitativa o quantitativa del peso insediativo, non sono di per sé sufficienti a trasformare l’intervento in nuova costruzione.

Di particolare interesse è anche il passaggio relativo al piano attuativo. L’obbligo di ricorrere alla pianificazione attuativa riguarda gli interventi di nuova costruzione che superano determinati limiti di altezza o densità fondiaria in zone non adeguatamente urbanizzate (superamento dei 25 metri di altezza o una densità fondiaria superiore ai 3 mc/mq in zone non adeguatamente urbanizzate – cfr. art. 41-quinquies, sesto comma, della legge n. 1150 del 1942), oppure gli interventi che si pongono in contrasto con le norme morfologiche del PGT.

Nel caso esaminato, la sostanziale corrispondenza tra l’edificio progettato e quello esistente, unitamente alla neutralità dell’impatto sul territorio, ha escluso la necessità di un piano attuativo. Le modifiche previste, infatti, non comportavano un incremento del carico urbanistico né richiedevano nuove opere di urbanizzazione, al di là di profili di dettaglio già considerati nell’ambito degli oneri, del costo di costruzione e delle monetizzazioni degli standard.