La demolizione e ricostruzione continua a collocarsi in una zona di confine tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione. Le modifiche introdotte negli ultimi anni all’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. 380/2001 hanno certamente ampliato la nozione di ristrutturazione edilizia, superando l’impostazione fondata sulla sostanziale coincidenza tra edificio demolito ed edificio ricostruito. Tuttavia, la giurisprudenza più recente mostra come tale ampliamento non sia interpretato in modo uniforme e come restino aperti alcuni profili critici.

Un primo gruppo di pronunce recenti valorizza la portata espansiva della ristrutturazione edilizia.

In questa direzione si collocano il Consiglio di Stato, sez. IV, 22 maggio 2026, n. 4155, e il TAR Lombardia, Brescia, sez. II, 12 maggio 2026, n. 641. Entrambe le decisioni muovono dal presupposto che, dopo il Decreto Semplificazioni, la ristrutturazione demo-ricostruttiva possa comprendere anche interventi con caratteristiche diverse rispetto all’edificio originario. Non è più richiesto, per gli immobili non vincolati, il rispetto rigido di sagoma e sedime, né può escludersi in assoluto una diversa distribuzione dei volumi o una diversa configurazione architettonica del nuovo organismo edilizio.

In entrambi i casi, i giudici riconoscono che la demolizione e ricostruzione può costituire uno strumento di trasformazione dell’esistente. Il Consiglio di Stato n. 4155/2026 adotta una lettura particolarmente ampia, affermando che il criterio distintivo rispetto alla nuova costruzione non risiede più nella piena continuità formale tra vecchio e nuovo edificio, ma nella preesistenza di un fabbricato oggetto di trasformazione.

Il TAR Brescia n. 641/2026 si colloca nello stesso solco evolutivo, ma con un’impostazione più vincolante: pur ritenendo ammissibile la ristrutturazione anche in presenza di rimodulazione dei volumi e parziale traslazione, subordina tale qualificazione alla permanenza di un nesso sostanziale con l’organismo edilizio preesistente. L’intervento non deve tradursi nella creazione ex novo di un manufatto su area libera, ovvero deve restare ancora leggibile come trasformazione dell’edificio esistente.

Un’altra decisione che si colloca tra le letture più estensive è quella del Consiglio di giustizia amministrativa per la Regione Siciliana, 3 giugno 2025, n. 422. Secondo tale pronuncia, la ristrutturazione edilizia può ammettere la demolizione di un fabbricato e la sua ricostruzione su un’area diversa, anche appartenente a un altro lotto, purché siano rispettate le capacità edificatorie dell’area di destinazione ed eventualmente mediante cessione di cubatura. Il giudice valorizza il dato testuale della norma, che consente la ricostruzione con diverso sedime, senza limitarla espressamente al medesimo lotto.

In parallelo, si registra però un secondo orientamento più restrittivo che tende a considerare alcuni limiti minimi della ristrutturazione ricostruttiva.

In questa prospettiva si collocano il TAR Lombardia, Milano, 20 gennaio 2026, n. 284, e il Consiglio di Stato, sez. II, 4 novembre 2025, n. 8542.

Entrambe le sentenze individuano una serie di requisiti che un intervento di ristrutturazione deve presentare per essere considerato tale, avendo come comune denominatore la neutralità dell’impatto sul territorio.

In particolare, il Tar Milano considera tre requisiti essenziali:

• unicità dell’edificio, l’intervento deve riguardare un edificio preesistente individuabile, non deve comportare l’accorpamento di volumi provenienti da manufatti diversi o il frazionamento di un volume originario in più edifici autonomi;
• contestualità temporale, demolizione e ricostruzione devono costituire fasi di un intervento unitario, legittimate dal medesimo titolo edilizio;
• neutralità dell’impatto sul territorio, l’intervento deve essere “neutro” sotto il profilo dell’impatto fisico, limitandosi al riuso del volume preesistente senza comportare “una trasformazione del territorio ulteriore rispetto a quella già determinata dall’ immobile demolito”. Opere che rimodellano la morfologia del suolo (es. sbancamenti, realizzazione di piani interrati) o che accorpano volumi di pertinenze all’edificio principale violano tale principio.

Il Consiglio di Stato n. 8542/2025 chiarisce inoltre che il volume ricostruito non può superare quello demolito, salvo che l’incremento sia espressamente previsto dalla legge o dagli strumenti urbanistici.

Anche la pronuncia del TAR Lombardia, Milano, sez. II, 23 luglio 2025, n. 2757 si inserisce nel filone più restrittivo. In quel caso, la demolizione di un edificio di due piani, composto da autorimessa e abitazione, e la sua sostituzione con una palazzina residenziale di cinque piani con otto appartamenti è stata ritenuta non riconducibile alla ristrutturazione edilizia. Il giudice ha valorizzato non tanto la mera diversità della sagoma, quanto la mancanza di continuità sostanziale tra l’edificio originario e quello di progetto e il rinnovo del carico urbanistico prodotto dall’intervento.

Un altro tema specifico riguarda il ripristino di edifici crollati o demoliti. Il Consiglio di Stato, sez. II, 21 gennaio 2026, n. 499, affronta il caso della sostituzione di una precedente baracca in legno con una nuova casetta prefabbricata. La pronuncia distingue le ipotesi in cui demolizione e ricostruzione siano contestuali da quelle in cui il ripristino avvenga a distanza di tempo. In quest’ultimo caso, la ristrutturazione edilizia può essere ammessa solo se il privato dimostra in modo rigoroso la preesistente consistenza dell’edificio non più esistente. La continuità che manca sul piano temporale deve quindi essere recuperata attraverso la prova oggettiva della consistenza originaria.

Dalla lettura complessiva delle pronunce emerge, pertanto, un quadro articolato: non vi è piena uniformità su quanto possa spingersi la trasformazione edilizia senza sconfinare nella nuova costruzione.

Si allega un documento che riassume le principali sentenze citate: Giurisprudenza_demolizione_e_ricostruzione