Il recupero dei sottotetti a fini abitativi può essere realizzato anche in deroga alle distanze minime tra edifici e dai confini, nei limiti consentiti dalla normativa vigente e, in particolare, dalla disciplina regionale applicabile. È questo il principio che emerge dalla sentenza della Cassazione civile n. 12556 del 20 maggio 2026 che valorizza l’evoluzione normativa introdotta prima dal Decreto Semplificazioni e poi dal Decreto Salva Casa.

Il caso riguardava il recupero abitativo di un sottotetto in Lombardia, realizzato mediante parziale demolizione e ricostruzione della copertura, con un innalzamento di circa due metri. Il proprietario confinante aveva contestato il mancato rispetto della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate, chiedendo l’arretramento e la demolizione della parte sopraelevata.

Nei precedenti gradi di giudizio la domanda del vicino era stata accolta. La Corte d’appello aveva infatti qualificato l’intervento come nuova costruzione, e non come ristrutturazione, ordinando ai proprietari la demolizione a proprie spese. La Cassazione, invece, ha accolto alcuni motivi di ricorso, rinviando la causa per una nuova valutazione alla luce del quadro normativo oggi vigente.

Il punto centrale riguarda l’evoluzione della disciplina edilizia. Con la legge n. 120/2020, di conversione del Decreto Semplificazioni, è stata modificata la nozione di ristrutturazione edilizia contenuta nel Testo Unico Edilizia. La demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, anche con sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche differenti, può essere considerata ristrutturazione edilizia e non nuova costruzione, purché l’intervento sia finalizzato, tra l’altro, all’adeguamento antisismico, all’accessibilità, all’efficientamento energetico o all’installazione di impianti.

In questo quadro, le distanze legittimamente preesistenti possono essere mantenute anche se non più conformi alla disciplina sopravvenuta. La distanza deve quindi essere valutata con riferimento all’edificio originario, salvo il rispetto delle norme più favorevoli eventualmente intervenute. Restano salve le specifiche disposizioni relative ai centri storici, ai nuclei antichi e alle aree di pregio o tutelate, oppure per immobili di valore storico-architettonico, dove l’intervento deve rispettare non solo il volume preesistente, ma anche sagoma, sedime, ingombro e caratteristiche dell’edificio originario. Comunque, nelle ipotesi di rigenerazione urbana possono essere ammessi anche aumenti di volumetria, interventi fuori sagoma e superamenti dell’altezza massima, ma solo se previsti dalla legislazione regionale o dagli strumenti urbanistici locali.

Inoltre, il Decreto Salva Casa, con la legge n. 105/2024, nell’articolo 2-bis, comma 1-quater ha introdotto una previsione specifica per il recupero dei sottotetti. La norma consente alle leggi regionali di derogare alle distanze minime stabilite dalle norme statali e dai regolamenti comunali per gli interventi di recupero dei sottotetti, purché siano rispettate le distanze vigenti all’epoca della costruzione originaria, non vengano modificate la forma e la superficie dell’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

Pertanto, nei casi ammessi dalla disciplina statale e regionale, il recupero del sottotetto può essere valutato non come nuova costruzione, ma come intervento di ristrutturazione o recupero del patrimonio edilizio esistente, con conseguenze rilevanti anche sul tema delle distanze.