Con due recenti risposte a interpello, l’Agenzia delle Entrate fornisce nuovi chiarimenti sulla tassazione applicabile a diverse fattispecie di “operazioni immobiliari”, aventi ad oggetto la costituzione e il trasferimento di diritti reali immobiliari: superficie, usufrutto e nuda proprietà, alla luce della nuova disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari prevista dalla legge di Bilancio 2024.

Emerge, in particolare, dalle pronunce che:

• il corrispettivo derivante dalla cessione della sola costruzione insistente su un’area della quale il cedente mantiene la proprietà si configura come un’operazione di costituzione del diritto di superficie sul suolo medesimo, tassata come reddito diverso (art. 67, co. 1, lett. h, del TUIR-DPR 917/1986) e non come plusvalenza immobiliare,
• il corrispettivo derivante dalla costituzione del diritto di usufrutto è parimenti da considerarsi come reddito diverso (art. 67, co. 1, lett. h, del TUIR-DPR 917/1986) e non come plusvalenza immobiliare. Ciò anche nell’ipotesi in cui il proprietario originario perde del tutto la titolarità del bene, attribuendo contestualmente l’usufrutto e la nuda proprietà a soggetti diversi,
• il corrispettivo derivante dalla cessione della nuda proprietà è da considerarsi come una plusvalenza immobiliare da tassare autonomamente (art. 67, co. 1, lett b, del TUIR-DPR 917/1986).

L’intervento delle Entrate è particolarmente rilevante in quanto chiarisce le modalità operative della nuova disciplina fiscale delle plusvalenze immobiliari, introdotta dalla legge di Bilancio 2024.

Occorre ricordare, difatti, che, dal 1° gennaio 2024, è entrata in vigore una riforma della tassazione delle plusvalenze immobiliari ad opera dell’art.1, co. 92, della legge 213/2023 (legge di Bilancio 2024), che ha determinato l’applicazione di un diverso regime impositivo tra:

• gli atti di cessione a titolo oneroso di beni immobili e di diritti reali immobiliari, i quali continuano a ricadere nella lett. b) dell’art. 67 del TUIR, generando plusvalenze immobiliari imponibili alle condizioni previste dalla norma;
• gli atti di “concessione in usufrutto” e “costituzione degli altri diritti reali di godimento”, i quali rientrano nella lett. h) dell’art. 67 e, quindi, generano redditi diversi a prescindere dal periodo di possesso precedente e dalla natura dell’immobile ceduto

La formulazione normativa – insieme alla grande varietà di fattispecie concrete – non rende sempre agevole ricondurre le singole ipotesi all’uno o all’altro regime impositivo.

Tant’è che anche l’Amministrazione finanziaria mostra di star adottando un approccio basato sull’analisi del singolo caso che le viene sottoposto.

Corrispettivo derivante dalla cessione del diritto di superficie

Con la risposta n. 129 del 13 maggio 2025 viene presentato il caso di un’associazione sportiva dilettantistica, qualificata come ente non commerciale, che ha ceduto la proprietà di una costruzione, separatamente dalla proprietà del suolo.

L’Agenzia delle Entrate riconduce tale fattispecie di cessione della sola proprietà superficiaria a quelle di “costituzione di un diritto reale di godimento”, ricadenti nella nuova lett. h) dell’art. 67 del TUIR – DPR 917/1986.

Dunque, i corrispettivi ricevuti dall’Istante a seguito della costituzione del diritto di superficie generano redditi diversi a prescindere dal periodo di possesso precedente e dalla natura dell’immobile ceduto.

Con la conseguenza che la differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione saranno soggette a tassazione IRPEF progressiva, come previsto dall’art.71, co.2, del TUIR.

In sostanza, l’Agenzia delle Entrate ritiene che la costituzione di un diritto reale – in questo caso, del diritto di superficie – a favore di un terzo a fronte di un corrispettivo costituisca reddito diverso ex lett. h), co. 1, dell’art. 67 del TUIR.

A sostegno della propria conclusione, l’Amministrazione finanziaria richiama la Relazione illustrativa al disegno di legge di bilancio 2024 dove viene specificato che “laddove non sia previsto diversamente nel TUIR o in altre disposizioni normative, l’equiparazione fra il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento [opera] esclusivamente nella ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione. Allo stesso tempo, la modifica in esame ricomprende espressamente nell’ambito dell’articolo 67, comma 1, lettera h), del TUIR l’ipotesi di costituzione del diritto di superficie sui beni immobili e di altri diritti reali di godimento, in analogia alla concessione in usufrutto”.

Pertanto, in tale ipotesi, si configura fiscalmente un reddito diverso, determinato in base al citato art.71, co. 2, del TUIR, ossia come «differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione».

Corrispettivi derivanti dalla cessione – con unico atto a soggetti diversi – del diritto di usufrutto e della nuda proprietà

La cessione contestuale con unico atto notarile di due diritti reali sullo stesso immobile costituisce, ai fini fiscali, una doppia operazione. Dunque, la “corretta modalità di tassazione” va determinata singolarmente per ciascuna operazione.

Questo, in sintesi, il principio espresso con la risposta n. 133 del 14 maggio 2025.

La fattispecie analizzata consiste in un’operazione di vendita di un immobile a due diversi soggetti. L’uno acquisterà la nuda proprietà del bene, l’altro il diritto di usufrutto.

L’Istante ritiene che l’intera operazione rientri nell’art. 67 co. 1 lett. b, del TUIR – DPR 917/1986, richiamando peraltro a sostegno lo Studio del Notariato n. 14-2024/T – in quanto, ponendosi dal punto di vista del cedente, egli aliena l’intero diritto di proprietà, il quale poi si fraziona in capo agli acquirenti.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate non condivide tale ricostruzione, ritenendo al contrario che l’operazione vada scissa al fine di valutare singolarmente le sue due componenti.

Così facendo:

• la costituzione del diritto di usufrutto va ricondotta alla lett. h, dell’art. 67 del TUIR, dunque produce in ogni caso redditi diversi da assoggettare a tassazione (e da determinare in base all’art.71, co.2, del medesimo TUIR, ossia come differenza tra l’ammontare percepito nel periodo di imposta e le spese specificamente inerenti alla loro produzione);
• la cessione della nuda proprietà ricade nella lett. b, dell’art. 67 e, dunque, produce plusvalenze tassabili solo se realizzata entro 5 anni dall’acquisto (e in base alla a quanto previsto dall’art.68, co.1, del medesimo TUIR).

La conclusione delle Entrate si basa sul presupposto per cui l’usufrutto e la nuda proprietà sono due negozi autonomi che riguardano due diritti distinti e, in quanto tali, da assoggettare autonomamente a tassazione.

E a sostegno vengono richiamate alcune pronunce della Corte di Cassazione (ordinanze n. 7154/2021 e n. 11922/2021) che – seppur in materia di imposta di registro e ipocatastali – nelle ipotesi di trasferimento, con un unico atto a soggetti diversi, della nuda proprietà e dell’usufrutto, ha evidenziato che “non è possibile ravvisare alcuna necessaria concatenazione di carattere obiettivo tra la vendita del diritto di nuda proprietà ed il contestuale trasferimento del diritto di usufrutto a due beneficiari diversi, bensì una connessione derivante esclusivamente dalla volontà delle parti, con conseguente autonoma tassazione…”.