Con la sentenza n. 499/2026, il Consiglio di Stato interviene su un caso di particolare interesse, chiarendo i presupposti per qualificare un intervento come ristrutturazione edilizia mediante demolizione e ricostruzione.

Viene fornita un’importante ricostruzione sistematica dell’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 380/2001, alla luce delle modifiche introdotte dal D.L. 69/2013 e dal D.L. 76/2020, chiarendo definitivamente che la ristrutturazione edilizia comprende tre distinte fattispecie di demolizione e ricostruzione. In particolare:

• una prima ipotesi caratterizzata dalla contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione, con rispetto della volumetria originaria;
• una seconda, di tipo ricostruttivo/ripristinatorio, in cui demolizione e ricostruzione possono avvenire anche in tempi diversi, purché sia rispettata la preesistente consistenza dell’edificio;
• una terza riferita agli immobili sottoposti a vincolo, che richiede una ricostruzione sostanzialmente fedele, nel rispetto di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, senza incrementi volumetrici.

Il punto di maggiore interesse riguarda proprio la seconda fattispecie: il Consiglio di Stato ribadisce che, a seguito delle modifiche normative del 2013, è venuto meno il requisito della necessaria continuità temporale tra demolizione e ricostruzione.

Il caso

La vicenda riguarda la realizzazione di un piccolo prefabbricato in legno su un’area non sottoposta a vincolo e già occupata da un precedente manufatto. I proprietari avevano presentato istanza di sanatoria sostenendo che si trattasse di un intervento di ristrutturazione edilizia, consistente nella demolizione e successiva ricostruzione di un edificio preesistente.

Il Comune aveva tuttavia negato il titolo edilizio, ritenendo che:

• l’area risultasse libera da costruzioni al momento dell’intervento;
• il nuovo manufatto fosse diverso per dimensioni e posizione rispetto al precedente;
• mancasse la prova della legittimità e della consistenza del fabbricato originario.

Sulla base di tali elementi, l’intervento era stato qualificato come nuova costruzione abusiva, con conseguente ordine di demolizione.

Il TAR aveva confermato questa impostazione, valorizzando in particolare la presunta “soluzione di continuità” tra demolizione e ricostruzione, ritenuta incompatibile con la nozione di ristrutturazione edilizia.

Il Consiglio di Stato ha invece riformato integralmente la sentenza di primo grado, accogliendo il ricorso dei privati.

Dall’istruttoria è emerso che:

• il manufatto originario era preesistente al 1967, quindi legittimo anche in assenza di titolo edilizio;
• l’edificio era stato demolito tra il 2016 e il 2019;
• la ricostruzione era avvenuta entro il 2020;
• il nuovo manufatto presentava modifiche minime, con scostamenti di pochi decimetri e dimensioni solo leggermente superiori.

Alla luce di tali elementi, il Consiglio di Stato ha affermato che l’intervento doveva essere qualificato come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

I principi affermati

La sentenza del Consiglio di Stato ribadisce alcuni principi di particolare rilevanza operativa per il caso in cui l’immobile non sia sottoposto a vincolo:

• non è necessaria la contestualità temporale tra demolizione e ricostruzione; infatti, la ricostruzione può avvenire anche a distanza di tempo, purché sia dimostrata in modo oggettivo la preesistente consistenza del fabbricato (insieme delle caratteristiche oggettive che definivano l’edificio prima della demolizione o del crollo, in particolar modo la volumetria);
• modifiche limitate di sagoma o sedime non escludono la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia, purché l’edificio ricostruito resti riconducibile, per caratteristiche essenziali e volumetria, all’organismo edilizio preesistente;
• quando si interviene su edifici crollati o demoliti, il privato ha l’onere di fornire elementi certi (documentali o tecnici) idonei a dimostrare la consistenza originaria dell’immobile. In assenza di tale prova, l’intervento rischia di essere qualificato come nuova costruzione, con conseguenze rilevanti sotto il profilo urbanistico.