GRAVI DIFETTI DELL’OPERA: RILEVA L’INCIDENZA SULLA NORMALE FUNZIONALITÀ DEL BENE
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 7304 del 26 marzo 2026, è tornata sulla nozione di “grave difetto” dell’opera ai sensi dell’art. 1669 del Codice civile.
Secondo la Suprema Corte, non è necessario che il vizio costruttivo renda il bene totalmente inutilizzabile. È sufficiente che il difetto incida in modo significativo sulla normale funzionalità dell’immobile o di una sua parte, compromettendone l’utilizzo secondo la destinazione propria.
Nel caso esaminato, la questione riguardava una rampa di accesso realizzata con una pendenza dell’11%, superiore al limite normativo dell’8%. Tale difformità è stata ritenuta idonea a integrare un grave difetto, in quanto incidente sulla fruibilità ordinaria dell’accesso e in contrasto con i parametri tecnici previsti dalla normativa di riferimento.
La Cassazione ha inoltre precisato che la condizione personale dell’acquirente, nel caso specifico una disabilità motoria, può rendere ancora più evidente la difficoltà di utilizzo del bene, ma evidenziando che non costituisce l’elemento determinante per qualificare il difetto come grave. La gravità deve infatti essere valutata su base oggettiva, considerando l’incidenza del vizio sulla funzionalità dell’opera e il mancato rispetto delle prescrizioni tecniche applicabili.
La decisione conferma quindi che, ai fini della responsabilità ex art. 1669 c.c., assumono rilievo anche quei difetti che, pur non impedendo in assoluto l’utilizzo del bene, ne riducono sensibilmente la normale fruibilità o ne compromettono la conformità ai requisiti normativi.
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