Con la sentenza n. 2533/2026 il TAR Lazio interviene in modo chiaro sul rapporto tra disciplina statale e strumenti urbanistici comunali in materia di mutamento di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari.

Il punto centrale riguarda l’interpretazione dell’art. 23-ter del DPR 380/2001, come modificato dal DL 69/2024 (c.d. “Salva Casa”), e la possibilità per i Comuni di introdurre limiti attraverso le proprie Norme Tecniche di Attuazione.

L’art 23-ter del DPR 380/2001 prevede che i cambi di destinazione d’uso verticali con o senza opere possano riguardare unità immobiliari situate nelle zone A B C, escluse le destinazioni rurali.

È comunque previsto per i comuni di prevedere specifiche condizioni; ovvero i comuni possono prevedere che la nuova destinazione sia conforme a quella prevalente delle altre unità immobiliari. Secondo le linee guida del Ministero, per “prevalente” si intende il numero assoluto delle unità immobiliari destinate ad un determinato utilizzo all’interno dell’immobile.

Tuttavia, tali “specifiche condizioni”, come rafforzato dalla sentenza in oggetto, devono consistere in criteri oggettivi e motivati, formulati in modo espresso e chiaro, e non possono essere ricavati implicitamente da disposizioni urbanistiche preesistenti.

Devono inoltre essere finalizzate alla tutela di interessi pubblici qualificati, quali decoro urbano, salute pubblica e sicurezza.

La vicenda interessata nella sentenza riguardava una SCIA per il cambio di destinazione d’uso da ufficio ad abitazione, senza opere edilizie. Il Comune aveva dichiarato inefficace la SCIA richiamando una disposizione delle NTA che consentiva il cambio verso abitazione solo nei casi di “ripristino” della destinazione originaria.

Il TAR ha ritenuto che tali norme locali:

• fossero antecedenti alla riforma statale;
• non contenessero una motivazione puntuale e specifica;
• non integrassero le “specifiche condizioni” richieste dall’art. 23-ter.

Non è quindi sufficiente richiamare previsioni generiche delle NTA per negare un cambio di destinazione d’uso. Le norme urbanistiche locali previgenti che introducono limiti non coerenti con l’art. 23-ter, come modificato dal Salva Casa, diventano recessive rispetto alla disciplina statale.