GRAVI DIFETTI DELL’EDIFICIO: L’APPALTO A TERZI NON ESCLUDE LA RESPONSABILITÀ DEL VENDITORE
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 16894/2026, è tornata sul tema della responsabilità per gravi difetti dell’edificio ai sensi dell’art. 1669 del Codice civile.
Il caso riguardava un edificio nel quale erano stati denunciati gravi difetti costruttivi. Gli acquirenti avevano agito nei confronti della società venditrice, mentre quest’ultima aveva sostenuto di non poter essere chiamata a rispondere in quanto non costruttrice diretta dell’immobile, essendo l’opera stata realizzata da un’altra società affidataria dei lavori in appalto. Sia il Tribunale sia la Corte d’Appello avevano respinto la domanda, valorizzando l’autonomia dell’appaltatore nell’esecuzione dell’intervento.
La Cassazione ha tuttavia censurato tale impostazione, chiarendo che il venditore può essere chiamato a rispondere anche quando la costruzione sia stata materialmente eseguita da un appaltatore terzo, qualora abbia conservato poteri di direttiva, vigilanza o controllo sull’esecuzione dell’opera. L’affidamento dei lavori in appalto, quindi, non è di per sé sufficiente a escludere la responsabilità del venditore.
Secondo la Suprema Corte, occorre verificare in concreto se i difetti lamentati siano riconducibili all’attività che il venditore si era riservato, ad esempio attraverso la nomina del progettista, del direttore dei lavori o del collaudatore, oppure mediante prescrizioni tecniche impartite all’appaltatore.
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