La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 86/2026, è intervenuta su un tema di particolare rilievo: gli effetti del condono edilizio nella determinazione dello stato legittimo dell’immobile e, soprattutto, la possibilità di utilizzare tale titolo come presupposto per successivi interventi edilizi con incremento volumetrico o accesso a premialità urbanistiche.

La questione si inserisce in un dibattito che, negli ultimi mesi, ha conosciuto una significativa evoluzione. Il punto di partenza è rappresentato dalla disciplina dello stato legittimo, oggi contenuta nell’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. n. 380/2001, modificato anche dal Decreto “Salva Casa”. Tale disposizione consente di ricostruire la legittimità urbanistico-edilizia dell’immobile attraverso i titoli che ne hanno abilitato la costruzione o i successivi interventi, includendo anche i titoli rilasciati a seguito di procedimenti di sanatoria o condono.

Per comprendere la portata della decisione della Consulta è però necessario richiamare la “storia” del condono edilizio. Le principali leggi di condono – legge n. 47/1985, legge n. 724/1994 e decreto-legge n. 269/2003 – hanno introdotto misure straordinarie, finalizzate a definire situazioni abusive pregresse. Il condono, quindi, non nasce come titolo ordinario, ma come strumento eccezionale, destinato a produrre effetti su manufatti realizzati in assenza o in difformità dal titolo edilizio, entro precisi limiti temporali e sostanziali.

Storicamente, la giurisprudenza costituzionale ha sempre guardato al condono come a una misura “extra ordinem”: esso regolarizza la consistenza esistente dell’immobile e consente di evitare che il bene resti in una condizione di permanente inutilizzabilità, ma non cancella integralmente l’originaria situazione di illiceità. Da qui la distinzione tra gli interventi necessari alla conservazione, al recupero e alla funzionalità del manufatto, generalmente ammissibili nei limiti della consistenza sanata, e la possibilità di ottenere nuova capacità edificatoria, che richiede invece una specifica base normativa.

In questo contesto si era inserita la sentenza del Consiglio di Stato n. 2848/2026, che aveva valorizzato il principio di certezza del diritto e l’inserimento del titolo in sanatoria tra gli elementi idonei a dimostrare lo stato legittimo dell’immobile. Secondo tale impostazione, l’immobile condonato, una volta ricompreso nella propria storia urbanistico-edilizia, avrebbe potuto essere considerato pienamente legittimo ai fini dei successivi interventi edilizi, con una lettura più favorevole alla sua integrazione nel sistema ordinario.

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 86/2026, ha tuttavia precisato i limiti di tale ricostruzione. La Consulta ha chiarito che il condono può certamente rilevare ai fini dello stato legittimo dell’immobile, ma tale effetto non comporta automaticamente il riconoscimento di ulteriori diritti edificatori. In altri termini, lo stato legittimo derivante da condono vale per attestare la regolarità della consistenza sanata, ma non può trasformarsi, da solo, in una base per ampliamenti, incrementi volumetrici o premialità edilizie.

La decisione trae origine dall’esame della legge regionale della Sardegna n. 18/2025, nella parte in cui tendeva ad estendere benefici edilizi anche agli immobili condonati. La Corte ha ribadito che la disciplina del condono appartiene alla competenza statale e che le Regioni non possono introdurre automatismi idonei a trasformare un titolo straordinario in una fonte stabile di nuova capacità edificatoria.

Ne deriva un principio operativo di particolare importanza: gli interventi conservativi, di manutenzione, restauro e recupero dell’immobile condonato restano ammissibili, purché riferiti alla consistenza legittimata dal titolo in sanatoria. Anche la ristrutturazione senza aumento di volume può essere valutata nei limiti della consistenza regolarizzata. Diverso è il caso degli ampliamenti, delle demo-ricostruzioni con incremento volumetrico o delle premialità urbanistiche, che non possono essere riconosciuti automaticamente per il solo fatto che l’immobile sia stato condonato.

Una possibile eccezione può derivare da specifiche previsioni normative statali, come quelle richiamate in materia di rigenerazione urbana e rinnovo del patrimonio edilizio. In tali ipotesi, l’accesso a eventuali incentivi volumetrici deve comunque essere fondato su una disposizione espressa e su finalità pubbliche chiaramente individuate, quali la riqualificazione di aree degradate, l’efficientamento energetico, l’uso di fonti rinnovabili, la delocalizzazione o l’armonizzazione architettonica.

La sentenza impone quindi un approccio prudente nella progettazione e nell’istruttoria degli interventi su immobili condonati.

In sintesi, il condono consente di consolidare la situazione esistente e di rendere l’immobile suscettibile di interventi di conservazione e recupero, ma non attribuisce automaticamente un diritto ad ampliamenti o benefici urbanistici ulteriori. Lo stato legittimo dell’immobile condonato rappresenta dunque un presupposto importante, ma non sufficiente, per accedere a trasformazioni edilizie più incisive.