Con la sentenza n. 4155 del 22 maggio 2026, il Consiglio di Stato, Sezione IV, è tornato sulla distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione, confermando un’interpretazione ampia della nozione di ristrutturazione edilizia, coerente con l’evoluzione normativa dell’art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380/2001.

Il caso riguardava un permesso di costruire rilasciato per la demolizione di un complesso artigianale abbandonato e la realizzazione, in sua sostituzione, di un edificio residenziale di cinque piani, con diversa destinazione d’uso, aumento di altezza e incremento volumetrico. I proprietari confinanti avevano contestato la qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia, sostenendo che l’operazione dovesse essere ricondotta alla ristrutturazione urbanistica o, quantomeno, alla nuova costruzione, in ragione della radicale diversità tra il manufatto preesistente e quello progettato. Il Consiglio di Stato ha respinto entrambe le tesi.

Quanto alla ristrutturazione urbanistica, i giudici hanno precisato che tale categoria presuppone un intervento sistematico sul tessuto urbanistico-edilizio nel suo complesso, attraverso un insieme coordinato di trasformazioni idonee a incidere sull’assetto dei lotti, degli isolati o della rete stradale. Non è quindi sufficiente la trasformazione, anche radicale, di un singolo edificio.

Quanto alla nuova costruzione, la sentenza chiarisce che l’attuale formulazione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del Testo Unico Edilizia consente di ricondurre alla ristrutturazione edilizia anche interventi di demolizione e ricostruzione con diversa sagoma, diversi prospetti, diverso sedime, differenti caratteristiche planivolumetriche e tipologiche e, nei casi consentiti dalla legge o dagli strumenti urbanistici, anche con incrementi di volumetria.

Secondo il Consiglio di Stato, ciò che oggi distingue la ristrutturazione edilizia dalla nuova costruzione è, in termini essenziali, la preesistenza di un fabbricato. La nuova costruzione resta invece configurabile quando l’intervento determina una trasformazione del territorio con nuovo consumo di suolo, realizzando un organismo edilizio dove prima non esisteva alcun edificio.

La pronuncia assume particolare rilievo perché si colloca nel solco dell’orientamento maggioritario formatosi dopo le modifiche introdotte dal D.L. n. 76/2020, c.d. Decreto Semplificazioni, che ha progressivamente ampliato il perimetro della ristrutturazione edilizia con l’obiettivo di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente e la rigenerazione urbana, riducendo il consumo di nuovo suolo.

Sotto questo profilo, la decisione contribuisce anche a superare le incertezze generate da un precedente orientamento più restrittivo, espresso dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 8542/2025, che aveva ricondotto la ristrutturazione ricostruttiva entro limiti più rigidi, valorizzando criteri quali la continuità con il manufatto originario e la neutralità dell’impatto sul territorio.

Pertanto, secondo la sentenza in oggetto, la demolizione e ricostruzione di un edificio esistente può rientrare nella ristrutturazione edilizia anche quando il nuovo organismo edilizio risulti profondamente diverso dal precedente, purché l’intervento si innesti su un fabbricato preesistente e sia rispettata la disciplina urbanistica ed edilizia applicabile.

La sentenza affronta anche il tema delle superfici oggetto di condono edilizio, confermando l’orientamento secondo cui, una volta condonate, esse entrano nello stato legittimo dell’immobile e possono essere considerate ai fini di successivi interventi edilizi. Su questo specifico profilo, tuttavia, il quadro resta delicato, anche alla luce della recente sentenza della Corte costituzionale n. 86/2026, che ha ribadito la natura eccezionale del condono e ha adottato una lettura più restrittiva degli effetti premiali collegabili alle superfici sanate.

La decisione del Consiglio di Stato conferma la necessità di un quadro interpretativo stabile e uniforme, soprattutto in presenza di orientamenti giurisprudenziali non sempre pienamente convergenti.

Si allega il testo della sentenza: Sentenza CS 4155 del 22 maggio 2026